Fiches Pratiques
Règlementation applicable aux diagnostics immobiliers
Le propriétaire d'un immeuble bâti doit faire réaliser des diagnostics immobiliers rassemblés dans un dossier de diagnostic technique. Le contenu de ce dossier varie en fonction de l'usage du bien et du contrat conclu.
Le dossier de diagnostic technique a été régulièrement complété par le législateur par de nouveaux diagnostics immobiliers. Ainsi le propriétaire doit fournir le DPE depuis le 1er novembre 2006 en cas de vente et depuis le 1er novembre 2007 pour les locations. Le diagnostic des installations intérieures d'électricité est désormais requis, depuis le 1er janvier 2009, lors des ventes d'immeubles à usage d'habitation.
Article L 271-4 du Code de la construction et de l'habitation.
Les obligations fonction de l'usage de l'immeuble
Les obligations du propriétaire en matière de diagnostics diffèrent en fonction de l'usage de l'immeuble et du contrat réalisé.
| Immeuble à usage commercial | Immeuble à usage d'habitation | |||
|---|---|---|---|---|
| Vente | Location | Vente | Location | |
| Repérages Amiante | Oui | Oui | Oui* | Oui* |
| Electricité | Non | Non | Oui | Non |
| Etat des risques naturels et technologiques | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Gaz | Non | Non | Oui | Non |
| Performance énergétique (DPE) | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Plomb | Non | Non | Oui | Oui |
| Termites | Oui | Non | Oui | Non |
Les obligations du propriétaire dans le cadre de la vente
Si l'un des documents produit lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à ce dernier.
Article L 271-5 du Code de la construction et de l'habitation.
Les obligations du propriétaire dans le cadre du bail
Bail d'un immeuble à usage commercial
Le bailleur doit transmettre au preneur à bail un dossier de diagnostic technique comprenant l'état des risques naturels et technologiques, le DPE et le diagnostic amiante.
Le preneur à bail peut sous certaines conditionscéder son droit au bail à un repreneur. Cette cession ne fait pas peser sur lui les obligations d'information du bailleur. En matière d'amiante par exemple le propriétaire demeure seul obligé de communiquer les informations relatives à la présence d'amiante si le preneur en fait la demande.
Néanmoins, le locataire doit transmettre au repreneur le bail et ses annexes qui incluent l'état des risques naturels et technologiques. Si l'état n'est pas initialement annexé au bail, le repreneur peut se retourner contre le bailleur car il est subrogé dans les droits du preneur initial.
Bail d'un immeuble à usage d'habitation
Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.
Il comprend :
- depuis le 1er juin 2006, l'état des risques naturels et technologiques,
- depuis le 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique,
- depuis le 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb.
Quelles sont les obligations des opérateurs ?
La détention d'une attestation de compétence
La certification des compétences
Les diagnostics (excepté l'état des risques technologiques et naturels) doivent être établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés.
Article L 271-6 du Code de la construction et de l'habitation.
L'opérateur de repérage peut être soit :
- une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité par le COFRAC,
- une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques disposant de compétences certifiées.
Article R 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.
La certification des compétences est délivrée en fonction des connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et de l'aptitude à établir les différents éléments composant le dossier de diagnostic technique.
Elle est délivrée par des organismes accrédités à cet effet.
Article R 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.
La détention d'une attestation de compétence
L'opérateur doit, lorsqu'il est chargé de réaliser un diagnostic immobilier, remettre au propriétaire un document par lequel il atteste sur l'honneur être en situation régulière et disposer des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l'établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier.
Article R 271-3 du Code de la construction et de l'habitation.
La souscription à une assurance professionnelle
L'opérateur de repérage doit avoir souscrit pour l'exercice de ses missions une assurance spécifique dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année d'assurance.
Article R 271-2 du Code de la construction et de l'habitation.
